Darmowy wzór do pobrania

Umowa dzierżawy — darmowy wzór do pobrania

Darmowy wzór umowy dzierżawy w PDF i DOCX. Czynsz, naprawy, poddzierżawa, wypowiedzenie i prawo pierwokupu — art. 693–709 Kodeksu cywilnego.

Szymon Mojsak · Ekspert automatyzacji procesów biznesowych
Aktualizacja: 10 listopada 2026

Umowa dzierżawy

W skrócie

Umowa dzierżawy polega na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków w zamian za czynsz, który może być w pieniądzach, innych świadczeniach lub części pożytków (art. 693 KC). Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie (art. 694 KC). Dzierżawa nieruchomości na ponad rok powinna mieć formę pisemną, inaczej uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 KC).

Podstawa prawna

art. 693–694 Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795) Definicja dzierżawy, formy czynszu i odpowiednie stosowanie przepisów o najmie. Zobacz w ISAP
art. 660 Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795) Forma pisemna najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok; przepis stosowany odpowiednio do dzierżawy. Zobacz w ISAP
art. 695–698 Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795) Dzierżawa ponad 30 lat, prawidłowa gospodarka, naprawy i zakaz poddzierżawy bez zgody. Zobacz w ISAP
art. 699–700, 703–705 Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795) Płatność czynszu, obniżenie czynszu, wypowiedzenie i zwrot przedmiotu. Zobacz w ISAP
art. 3 ust. 1 Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2026 r. poz. 941) Prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej. Zobacz w ISAP

Stan prawny na 10 listopada 2026

Dzierżawa a najem

Kwestia	Dzierżawa	Najem
Zakres	używanie i pobieranie pożytków	używanie
Czynsz	pieniądze, świadczenia lub część pożytków	pieniądze lub inne świadczenia (art. 659 § 2 KC)
Naprawy niezbędne	dzierżawca (art. 697 KC)	co do zasady wynajmujący (art. 662 KC)
Wypowiedzenie bez terminu	6 miesięcy przed końcem roku dzierżawnego; grunt rolny na rok naprzód	terminy z art. 673 KC

Zobacz też: wzory umowy najmu, umowę użyczenia lokalu i protokół zdawczo-odbiorczy.

Czym jest umowa dzierżawy?

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca płaci umówiony czynsz (art. 693 § 1 KC). Pożytkami mogą być plony z pola czy dochody z prowadzonego na gruncie przedsiębiorstwa. Dzierżawa może też dotyczyć praw, do których przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio (art. 709 KC).

Czym dzierżawa różni się od najmu?

Najem daje prawo używania, a dzierżawa także pobierania pożytków. Różnica ma znaczenie dla obowiązków stron i okresów wypowiedzenia. Jeśli firma bierze lokal biurowy do używania, właściwa będzie umowa najmu. Dzierżawa pasuje, gdy celem jest czerpanie korzyści z rzeczy, na przykład uprawa gruntu lub prowadzenie sklepu razem z jego wyposażeniem.

Jaką formę powinna mieć umowa dzierżawy?

Dzierżawa nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, inaczej uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w zw. z art. 694 KC). Forma pisemna ma też znaczenie przy prawie pierwokupu. Dzierżawcy nieruchomości rolnej przysługuje ono, gdy umowa była pisemna, ma datę pewną i była wykonywana przez co najmniej 3 lata od tej daty, a nieruchomość wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Datę pewną uzyskuje się na przykład przez urzędowe poświadczenie daty (art. 81 KC).

Co wpisać w umowie dzierżawy?

Strony i przedmiot: dla nieruchomości numer działki, obszar i księga wieczysta.
Przeznaczenie, którego dzierżawca nie może zmienić bez zgody (art. 696 KC).
Czas trwania i rok dzierżawny, potrzebny przy wypowiedzeniu.
Czynsz i termin płatności. Bez ustalenia terminu czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowym, a w jego braku półrocznie z dołu (art. 699 KC).
Podatki i ciężary, jeśli przejmuje je dzierżawca (art. 702 KC).
Warunki wypowiedzenia.

Kto ponosi naprawy i ciężary?

Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym (art. 697 KC), co odróżnia go od najemcy. Podatki i inne ciężary ciążą na dzierżawcy wtedy, gdy strony tak zastrzegły. Jeśli zwykły przychód znacznie zmaleje z przyczyn niezależnych od dzierżawcy, może on żądać obniżenia czynszu za dany okres gospodarczy (art. 700 KC).

Jak wypowiedzieć umowę dzierżawy?

Przy braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego (art. 704 KC). Umowę na czas oznaczony wypowiada się w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 w zw. z art. 694 KC), dlatego wzór ma pole na te wypadki. Dzierżawa zawarta na ponad 30 lat po ich upływie poczytywana jest za zawartą na czas nieoznaczony (art. 695 § 1 KC).

Przyczyna wypowiedzenia bez terminu	Warunek	Podstawa
Zaległość w czynszu za dwa pełne okresy, a przy czynszu rocznym ponad 3 miesiące	dodatkowy 3-miesięczny termin do zapłaty	art. 703 KC
Oddanie osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub poddzierżawa bez zgody	wystarczy samo naruszenie	art. 698 § 2 KC

Jak zwrócić przedmiot dzierżawy?

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zwraca przedmiot w stanie wynikającym z prawidłowego wykonywania dzierżawy, w braku odmiennej umowy (art. 705 KC). Do rozliczeń przydatny jest protokół zdawczo-odbiorczy z dnia wydania i zwrotu. Gdy dzierżawa kończy się w trakcie roku dzierżawnego, dzierżawca płaci czynsz w stosunku do pożytków, które pobrał lub mógł pobrać w tym roku (art. 707 KC).

Umowa dzierżawy — najczęściej zadawane pytania

Dzierżawca nie tylko używa rzeczy, ale też pobiera z niej pożytki (art. 693 § 1 KC). Przy najmie chodzi wyłącznie o używanie. Czynsz dzierżawny może być ustalony także jako ułamkowa część pożytków, a dzierżawca ponosi naprawy niezbędne do zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym.

Dzierżawa nieruchomości lub pomieszczenia na ponad rok powinna być zawarta na piśmie. Inaczej uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w zw. z art. 694 KC). Przy gruncie rolnym forma pisemna z datą pewną jest też warunkiem prawa pierwokupu dzierżawcy.

Umowa może być na czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawa zawarta na czas dłuższy niż 30 lat po ich upływie poczytywana jest za zawartą na czas nieoznaczony (art. 695 § 1 KC). W praktyce warto określić także rok dzierżawny, bo od niego liczy się wypowiedzenie.

Umowę na czas nieoznaczony wypowiada się, w braku odmiennych ustaleń, na sześć miesięcy przed końcem roku dzierżawnego, a grunt rolny na rok naprzód na koniec roku (art. 704 KC). Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć w wypadkach wskazanych w umowie.

Tylko za zgodą wydzierżawiającego. Bez niej dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, a naruszenie pozwala wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 698 KC). Zgodę warto wyrazić w umowie.

Kodeks cywilny pozwala przerzucić podatki i inne ciężary na dzierżawcę przez zastrzeżenie w umowie (art. 702 KC). We wzorze jest pole na ten zapis. Warto wpisać konkretne opłaty, aby uniknąć sporów przy rozliczeniu.

Przy zwłoce za co najmniej dwa pełne okresy, a przy czynszu rocznym ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez terminu wypowiedzenia. Najpierw musi jednak udzielić dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty (art. 703 KC).

Szymon Mojsak

Ekspert automatyzacji procesów biznesowych

Współwłaściciel RCPonline — systemu, z którego korzystają setki firm w Polsce do rejestracji czasu pracy i zarządzania grafikami. Na blogu dzielę się praktyczną wiedzą z pogranicza prawa pracy, HR i technologii, łącząc doświadczenie we wdrażaniu rozwiązań kadrowych z codzienną pracą nad produktem.

LinkedIn Strona WWW

Zaktualizowano: 10 listopada 2026

Nota redakcyjna: Wzór został przygotowany przez zespół RCPonline. Dokument ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed użyciem dostosuj go do realiów swojej firmy, a w razie wątpliwości skonsultuj się z radcą prawnym lub inspektorem pracy.

Od wzoru do systemu

Elektroniczna ewidencja czasu pracy

Pracownicy odbijają się kartą, kodem QR albo w aplikacji, a karta ewidencji czasu pracy powstaje sama. Dokumenty kadrowe masz w jednym miejscu, gotowe na kontrolę PIP.

Zobacz ewidencję czasu pracy Wypróbuj za darmo przez 14 dni

Inne wzory dokumentów

Wszystkie materiały do pobrania

Kadry i Pracownicy

Pokaż wszystkie (34)

Faktury i Finanse

Pokaż wszystkie (14)

Dokumenty i Wnioski

Pokaż wszystkie (26)