Umowa użyczenia lokalu — darmowe wzory umów do pobrania

Czym jest umowa użyczenia lokalu i jakie przepisy ją regulują?

Użyczenie jest bezpłatne — to najważniejsza cecha odróżniająca je od najmu i dzierżawy. Umowa użyczenia lokalu została uregulowana w art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 710 KC użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony.

W praktyce umowa użyczenia lokalu najczęściej dotyczy sytuacji rodzinnych — rodzic użycza mieszkania dziecku, które rozpoczyna studia, lub właściciel udostępnia lokal członkowi rodziny na cele mieszkalne bądź prowadzenie działalności gospodarczej. Umowa ta może dotyczyć zarówno lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego.

Jakie obowiązki ma użyczający, a jakie biorący do używania?

Ponieważ użyczenie jest nieodpłatne, obowiązki użyczającego są ograniczone. Odpowiada on jedynie za wady rzeczy użyczonej, o których wiedział, a nie zawiadomił biorącego — jeśli wada spowoduje szkodę, użyczający ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą (art. 711 KC). Użyczający nie ma obowiązku utrzymywania lokalu ani przeprowadzania remontów.

Biorący do używania ma znacznie szerszy zakres obowiązków. Musi korzystać z lokalu w sposób odpowiadający jego właściwościom i przeznaczeniu (art. 712 KC). Bez zgody użyczającego nie wolno mu oddawać lokalu osobie trzeciej. Biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy — opłaca rachunki za media, drobne naprawy i bieżącą konserwację. Po zakończeniu umowy jest zobowiązany zwrócić lokal w stanie niepogorszonym.

Obowiązek	Użyczający	Biorący do używania
Oddanie lokalu w odpowiednim stanie	Tak	—
Informowanie o wadach lokalu	Tak (art. 711 KC)	—
Pokrywanie kosztów eksploatacji (media, rachunki)	—	Tak
Drobne naprawy i bieżąca konserwacja	—	Tak
Korzystanie zgodne z przeznaczeniem	—	Tak (art. 712 KC)
Zwrot lokalu po zakończeniu umowy	—	Tak

Czy biorący lokal w użyczenie musi płacić podatek dochodowy?

Tak — biorący do używania uzyskuje przychód z tytułu nieodpłatnego świadczenia. Organy podatkowe traktują bezpłatne korzystanie z cudzego lokalu jako przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wartość tego przychodu ustala się na podstawie równowartości czynszu, jaki biorący musiałby zapłacić za wynajem porównywalnego lokalu na wolnym rynku.

Wyjątek stanowi użyczenie między osobami zaliczonymi do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn (małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo, dziadkowie, wnuki, zięciowie, synowe, teściowie). W takim przypadku przychód jest zwolniony z podatku dochodowego. Szczegółowe informacje o zasadach opodatkowania nieodpłatnych świadczeń znajdziesz na portalu podatki.gov.pl.

Co powinna zawierać umowa użyczenia lokalu?

Przepisy nie narzucają obowiązkowej formy umowy użyczenia — może być ona zawarta nawet ustnie. Dla celów dowodowych zdecydowanie zaleca się jednak formę pisemną. Dobrze sporządzona umowa powinna obejmować następujące elementy:

Element umowy	Opis
Strony umowy	Dane użyczającego i biorącego — imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL lub NIP
Przedmiot użyczenia	Dokładny adres lokalu, powierzchnia, liczba pomieszczeń, numer księgi wieczystej
Stan techniczny	Opis stanu lokalu w chwili przekazania (najlepiej z protokołem zdawczo-odbiorczym)
Cel użyczenia	Cele mieszkalne, prowadzenie działalności gospodarczej lub inny określony cel
Czas trwania	Na czas oznaczony (konkretna data) lub nieoznaczony; warunki wypowiedzenia
Podział kosztów	Wskazanie, kto ponosi opłaty za media, czynsz administracyjny, ubezpieczenie
Podpisy stron	Własnoręczne podpisy obu stron z datą zawarcia umowy

Nasz darmowy wzór do pobrania na dole strony zawiera wszystkie powyższe elementy i jest gotowy do uzupełnienia danymi stron.

Kiedy i jak można wypowiedzieć umowę użyczenia?

Umowę użyczenia zawartą na czas nieoznaczony użyczający może wypowiedzieć w każdym czasie z zachowaniem okresu wypowiedzenia ustalonego w umowie. Jeżeli umowa nie określa okresu wypowiedzenia, stosuje się terminy zwyczajowo przyjęte. Zgodnie z art. 716 KC użyczający może żądać natychmiastowego zwrotu lokalu, jeśli biorący używa go w sposób sprzeczny z umową, przeznaczeniem lub oddaje go osobie trzeciej bez zgody.

Umowa zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem terminu. Może być jednak rozwiązana wcześniej za porozumieniem stron lub z przyczyn wskazanych w art. 716 KC. Użyczający może również żądać zwrotu, gdy lokal staje się mu potrzebny z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy (art. 716 KC).

Czy użyczony lokal można wykorzystać do prowadzenia firmy?

Tak — użyczenie lokalu to popularne rozwiązanie przy zakładaniu jednoosobowej działalności gospodarczej. Przedsiębiorca rejestrujący firmę pod adresem użyczonego lokalu powinien dysponować pisemną umową użyczenia jako podstawą prawną do korzystania z nieruchomości. Adres ten można wskazać w CEIDG jako adres głównego miejsca wykonywania działalności.

Warto pamiętać, że w przypadku użyczenia lokalu osobie spoza I i II grupy podatkowej biorący musi rozpoznać przychód z nieodpłatnego świadczenia i opodatkować go. Jeśli planujesz założenie firmy i szukasz praktycznych wskazówek, przeczytaj nasz poradnik: jednoosobowa działalność gospodarcza — jak zacząć krok po kroku.

Użyczenie lokalu na cele firmowe wiąże się też z koniecznością ustalenia, kto odpowiada za ewentualne dostosowanie lokalu do wymogów prowadzonej działalności — np. przepisów przeciwpożarowych czy sanitarnych. Kwestię tę warto uregulować bezpośrednio w umowie użyczenia. Możesz także rozważyć zawarcie umowy najmu, jeśli strony wolą bardziej formalną relację z jasno określonym czynszem.

Pobierz nasz darmowy wzór umowy użyczenia lokalu w formacie PDF lub DOCX — przycisk znajdziesz poniżej. Szablon uwzględnia wszystkie wymagane elementy i jest gotowy do wykorzystania w 2026 roku.

Jak wypełnić umowę użyczenia lokalu

Przez umowę użyczenia właściciel pozwala drugiej stronie bezpłatnie używać lokalu przez czas oznaczony lub nieoznaczony (art. 710 KC). Wzór ma dziesięć paragrafów i jest przygotowany dla dwóch osób fizycznych.

1. 1

   Wpisz datę, miejsce i dane stron

   Przy Użyczającym i Biorącym do używania podaj imię i nazwisko, adres, serię i numer dowodu osobistego, organ, który go wydał, datę ważności oraz PESEL. Gdy lokal ma kilku współwłaścicieli, wpisz i podpisz wszystkich.

2. 2

   Opisz lokal w § 1

   Podaj miejscowość, ulicę i numer lokalu, wymień pomieszczenia i łączną powierzchnię użytkową. Numer księgi wieczystej nie jest wymagany, ale ułatwia identyfikację lokalu, np. przy rejestracji siedziby firmy.

3. 3

   Wskaż cel używania lokalu

   W § 2 ust. 2 wpisz, do czego lokal będzie wykorzystywany, np. „na cele mieszkalne” albo „jako siedziba działalności gospodarczej”. Używanie lokalu niezgodnie z umową pozwala Użyczającemu żądać jego zwrotu, nawet przy umowie na czas oznaczony (art. 716 KC).

4. 4

   Wpisz datę wydania lokalu i jego wyposażenie

   W § 4 podaj dzień, od którego Biorący używa lokalu, i wymień urządzenia oraz wyposażenie, które przejmuje. Warto dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników i zdjęciami, bo po zakończeniu umowy lokal wraca w stanie niepogorszonym, z wyjątkiem zwykłego zużycia (art. 718 § 1 KC).

5. 5

   Ustal czas trwania i termin wypowiedzenia

   Wzór przewiduje użyczenie na czas nieokreślony, a przy takiej umowie użyczenie kończy się, gdy Biorący uczyni z lokalu użytek odpowiadający umowie (art. 715 KC). Dlatego w § 8 ust. 1 wpisz konkretny termin wypowiedzenia, np. „jednomiesięcznego”, albo zmień § 4 ust. 1 na czas oznaczony z datą końcową.

6. 6

   Sprawdź podział kosztów

   Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania lokalu (art. 713 KC), a wzór w § 6 obciąża go dodatkowo opłatami eksploatacyjnymi i kosztami niezbędnych napraw. Nakłady zwiększające wartość lokalu wymagają pisemnej zgody Użyczającego.

7. 7

   Podpiszcie umowę w dwóch egzemplarzach

   Umowę podpisują obie strony, a każda zatrzymuje jeden egzemplarz. Roszczenia o naprawienie szkody za pogorszenie lokalu i o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu (art. 719 KC).

Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa użyczenia lokalu musi być zawarta na piśmie?

Nie — przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają formy pisemnej dla umowy użyczenia. Może być zawarta nawet ustnie. Jednak dla celów dowodowych oraz w przypadku ewentualnego sporu zdecydowanie zaleca się sporządzenie umowy na piśmie, z podpisami obu stron i datą zawarcia.

Jakie przepisy regulują umowę użyczenia lokalu?

Umowa użyczenia jest uregulowana w art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 710 KC użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Przepisy te określają obowiązki stron, zasady odpowiedzialności i przesłanki rozwiązania umowy.

Czy biorący lokal w użyczenie płaci podatek dochodowy?

Tak, jeśli biorący nie jest osobą z I lub II grupy podatkowej względem użyczającego. Bezpłatne korzystanie z cudzego lokalu stanowi nieodpłatne świadczenie podlegające opodatkowaniu PIT. Wartość przychodu ustala się na podstawie rynkowego czynszu za porównywalny lokal. Użyczenie w rodzinie (np. rodzic-dziecko) jest zwolnione.

Kto ponosi koszty mediów i rachunków przy użyczeniu lokalu?

Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej — wynika to z art. 713 KC. Oznacza to, że opłaty za prąd, gaz, wodę, ogrzewanie, wywóz śmieci i drobne naprawy obciążają biorącego. Koszty poważniejszych remontów i nakładów co do zasady obciążają użyczającego jako właściciela.

Czy można użyczyć lokal na cele prowadzenia działalności gospodarczej?

Tak. Użyczony lokal może służyć jako siedziba firmy rejestrowanej w CEIDG. Biorący powinien posiadać pisemną umowę użyczenia jako dokument potwierdzający prawo do lokalu. Warto w umowie wyraźnie wskazać cel użyczenia jako prowadzenie działalności, co zabezpiecza obie strony przed ewentualnymi nieporozumieniami.

Kiedy użyczający może żądać natychmiastowego zwrotu lokalu?

Zgodnie z art. 716 KC użyczający może żądać zwrotu lokalu, gdy biorący używa go w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, oddaje go osobie trzeciej bez zgody, albo gdy lokal staje się potrzebny użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Są to przesłanki do natychmiastowego rozwiązania.

Czym umowa użyczenia różni się od umowy najmu?

Podstawowa różnica to odpłatność — najem jest zawsze odpłatny (czynsz), a użyczenie jest bezpłatne. Najemca korzysta z silniejszej ochrony prawnej wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów. Użyczenie nie wymaga formy pisemnej, podczas gdy najem lokalu na czas dłuższy niż rok powinien być zawarty na piśmie.

Czy biorący może podnajmować użyczony lokal osobom trzecim?

Nie — bez wyraźnej zgody użyczającego biorący nie może oddawać lokalu do korzystania osobom trzecim. Zakaz ten wynika wprost z art. 712 § 2 KC. Naruszenie tego zakazu stanowi przesłankę do żądania natychmiastowego zwrotu lokalu przez użyczającego zgodnie z art. 716 KC.

Jak sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy do umowy użyczenia?

Protokół powinien opisywać stan techniczny lokalu w chwili przekazania: stan ścian, podłóg, okien, instalacji, wyposażenia. Warto dołączyć zdjęcia i odczyty liczników. Dokument podpisują obie strony. Protokół chroni zarówno użyczającego (przy zwrocie), jak i biorącego (przed roszczeniami za wcześniejsze uszkodzenia).

Czy umowa użyczenia podlega opłacie skarbowej lub notarialnej?

Nie. Umowa użyczenia nie wymaga formy aktu notarialnego i nie podlega opłacie skarbowej. Strony mogą ją sporządzić samodzielnie, bez udziału notariusza. Jedyny koszt, który może się pojawić, to podatek dochodowy po stronie biorącego, jeśli nie korzysta ze zwolnienia dla osób z I i II grupy podatkowej.

Jakie są obowiązki użyczającego?

Użyczający musi wydać lokal i pozwolić biorącemu bezpłatnie z niego korzystać przez uzgodniony czas (art. 710 KC). Jeżeli lokal ma wady, o których użyczający wiedział i nie uprzedził biorącego, odpowiada za wynikłą z tego szkodę — chyba że biorący mógł wadę łatwo zauważyć (art. 711 KC). Nakłady biorącego wykraczające poza zwykłe koszty utrzymania rozlicza się według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 713 KC).

Czy można zmienić warunki umowy użyczenia po jej podpisaniu?

Tak, jeżeli zgodzą się na to obie strony. Zmiana umowy wymaga zachowania formy, jaką ustawa lub strony przewidziały dla jej zawarcia (art. 77 § 1 KC) — przepisy nie wymagają szczególnej formy użyczenia, ale jeśli strony zastrzegły formę pisemną, aneks również powinien być pisemny. Jednostronnie użyczający może jedynie żądać zwrotu lokalu w przypadkach z art. 716 KC, np. gdy lokal stanie się mu potrzebny z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

Czy można odstąpić od umowy użyczenia?

Przepisy o użyczeniu nie przewidują ogólnego prawa odstąpienia, lecz określają, kiedy użyczenie się kończy. Użyczenie na czas nieoznaczony wygasa, gdy biorący uczynił z lokalu użytek odpowiadający umowie albo minął czas, w którym mógł to zrobić (art. 715 KC). Użyczający może żądać zwrotu także przed terminem, gdy biorący używa lokalu niezgodnie z umową, oddaje go innym bez zgody albo lokal stał się potrzebny użyczającemu z nieprzewidzianych powodów (art. 716 KC).