Wypowiedzenie Umowy Najmu - darmowy wzór do pobrania

Zawierasz nową umowę? Pobierz darmowe wzory umowy najmu, w tym umowę najmu okazjonalnego z uproszczoną eksmisją.

Czym jest wypowiedzenie umowy najmu i kiedy można je złożyć?

Wypowiedzenie umowy najmu to jednostronne oświadczenie woli, które kończy stosunek najmu po upływie okresu wypowiedzenia. Prawo do wypowiedzenia przysługuje zarówno wynajmującemu, jak i najemcy — ale zasady różnią się w zależności od tego, czy umowa została zawarta na czas określony, czy nieokreślony. Kluczowe regulacje znajdują się w art. 673 Kodeksu cywilnego, który określa ustawowe terminy wypowiedzenia najmu w zależności od częstotliwości płacenia czynszu.

W przypadku najmu lokali mieszkalnych dodatkową ochronę najemcom zapewnia ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Ustawa ta znacząco ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego — wymaga podania przyczyny i zachowania wydłużonych terminów. Dlatego zanim złożysz wypowiedzenie, sprawdź, czy Twoja umowa dotyczy lokalu mieszkalnego i jakie przepisy mają zastosowanie.

Jakie są ustawowe okresy wypowiedzenia najmu?

Jeżeli najem zawarto na czas nieoznaczony, a strony nie określiły w umowie okresu wypowiedzenia, zastosowanie mają terminy ustawowe z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Ich długość zależy od częstotliwości płacenia czynszu. Dla najmu lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) z czynszem płatnym miesięcznie obowiązuje przepis szczególny — art. 688 KC, który wydłuża termin do trzech miesięcy:

Przedmiot najmu i częstotliwość płacenia czynszu	Ustawowy termin wypowiedzenia	Podstawa
Lokal, czynsz płatny miesięcznie	Najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego	art. 688 KC
Czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc (np. kwartalnie, rocznie)	Najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego	art. 673 § 2 KC
Inna rzecz niż lokal, czynsz płatny miesięcznie	Na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego	art. 673 § 2 KC
Czynsz płatny w odstępach krótszych niż miesiąc	Na trzy dni naprzód	art. 673 § 2 KC
Najem dzienny	Na jeden dzień naprzód	art. 673 § 2 KC

Przykład: jeśli najemca mieszkania lub lokalu użytkowego płaci czynsz miesięcznie, a wypowiedzenie dotrze do wynajmującego 15 maja, umowa rozwiąże się z końcem sierpnia (trzy miesiące naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego — art. 688 KC). Strony mogą w umowie ustalić inne terminy (art. 673 § 1 KC), ale wynajmujący lokal mieszkalny musi dodatkowo przestrzegać terminów i przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Aktualizacja 12 października 2026 r.: poprawiono ustawowe terminy wypowiedzenia (art. 673 § 2 i art. 688 KC) oraz zasady formy wypowiedzenia (art. 77 § 2 KC, art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów) oraz wyjaśniono, że art. 667 § 2 KC nie pozwala wypowiedzieć najmu lokalu mieszkalnego z dnia na dzień (art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Czym różni się wypowiedzenie najmu na czas określony od nieokreślonego?

Rodzaj umowy najmu ma fundamentalne znaczenie dla możliwości jej wypowiedzenia. Poniższa tabela podsumowuje najważniejsze różnice:

Kryterium	Najem na czas nieokreślony	Najem na czas określony
Prawo do wypowiedzenia	Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowego lub umownego okresu wypowiedzenia.	Wypowiedzenie jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy umowa wprost przewiduje taką możliwość i wskazuje przyczyny (art. 673 § 3 KC).
Obowiązek podania przyczyny	Najemca — nie musi. Wynajmujący lokal mieszkalny — musi (ustawa o ochronie praw lokatorów).	Tak — umowa musi zawierać katalog przyczyn wypowiedzenia.
Okres wypowiedzenia	Ustawowy (wg częstotliwości czynszu) lub umowny.	Określony w umowie; jeśli umowa nie przewiduje wypowiedzenia, nie można jej rozwiązać przed terminem.
Typowe zastosowanie	Wynajem długoterminowy, gdy strony nie chcą wiązać się konkretną datą.	Wynajem na z góry ustalony okres — np. 12 miesięcy, rok akademicki.

Brak klauzuli wypowiedzenia w umowie na czas określony oznacza, że żadna ze stron nie może jej zakończyć przed upływem terminu — chyba że dojdzie do rażącego naruszenia warunków umowy. Dlatego warto zadbać o odpowiednie zapisy już na etapie podpisywania kontraktu. Jeśli warunki najmu uległy zmianie (np. wysokość czynszu, liczba lokatorów), rozważ sporządzenie aneksu do umowy najmu zamiast wypowiedzenia.

Jakie dane powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

Skuteczne wypowiedzenie musi zawierać kilka kluczowych elementów. Brak któregokolwiek z nich może spowodować, że dokument zostanie zakwestionowany. Oto lista niezbędnych danych:

• Miejscowość i data sporządzenia dokumentu — od tej daty liczy się bieg okresu wypowiedzenia.
• Dane strony wypowiadającej — imię, nazwisko (lub nazwa firmy), adres, numer PESEL lub NIP.
• Dane drugiej strony — analogiczne dane wynajmującego lub najemcy.
• Wskazanie umowy — data zawarcia umowy najmu, której dotyczy wypowiedzenie.
• Adres lokalu — dokładny adres wynajmowanego mieszkania lub lokalu.
• Podstawa prawna — powołanie się na odpowiedni przepis KC lub klauzulę umowną pozwalającą na wypowiedzenie.
• Okres wypowiedzenia i data rozwiązania — wskazanie, kiedy umowa przestanie obowiązywać.
• Uzasadnienie — wymagane zwłaszcza gdy wynajmujący wypowiada najem lokalu mieszkalnego (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów).
• Podpis — własnoręczny podpis osoby składającej wypowiedzenie.

Jak skutecznie doręczyć wypowiedzenie umowy najmu?

Samo napisanie wypowiedzenia to połowa sukcesu — kluczowe jest jego prawidłowe doręczenie. Forma zależy od tego, kto wypowiada. Jeżeli umowę najmu zawarto w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej wypowiedzenie wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 KC) — najemcy wystarcza więc np. e-mail lub skan pisma. Inaczej jest, gdy najem lokalu mieszkalnego wypowiada wynajmujący: wypowiedzenie musi być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Aby mieć dowód doręczenia, warto skorzystać z jednej z poniższych metod:

• List polecony z potwierdzeniem odbioru — najbezpieczniejsza forma. Potwierdzenie odbioru stanowi dowód doręczenia w ewentualnym postępowaniu sądowym.
• Osobiste wręczenie za pokwitowaniem — druga strona potwierdza odbiór podpisem na kopii wypowiedzenia z datą.
• Poczta elektroniczna — wystarcza do zachowania formy dokumentowej z art. 77 § 2 KC, o ile umowa nie zastrzega formy pisemnej. Nie wystarcza przy wypowiedzeniu najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego (forma pisemna pod rygorem nieważności). Zachowaj dowód, że wiadomość dotarła do adresata.

Bieg okresu wypowiedzenia rozpoczyna się z chwilą doręczenia pisma, a nie z chwilą jego wysłania. Przy przesyłce pocztowej liczy się data, w której adresat odebrał list — lub data, w której upłynął termin do odbioru awizowanej przesyłki (tzw. doręczenie zastępcze). Pamiętaj, by zachować dowód nadania i odbioru — przydadzą się, gdyby druga strona kwestionowała skuteczność wypowiedzenia.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego?

Wynajmujący lokal mieszkalny nie może dowolnie rozwiązać umowy — art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala mu wypowiedzieć najem tylko z przyczyn wskazanych w ustawie, a wypowiedzenie musi być pod rygorem nieważności sporządzone na piśmie i określać przyczynę. Te wymogi nie dotyczą najemcy, który wypowiada umowę, ani — w zakresie art. 11 ust. 1 — najmu okazjonalnego i instytucjonalnego (art. 19e i 19j ustawy). Najczęstsze podstawy wypowiedzenia przez wynajmującego to:

• Zaległości w opłatach — najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a wynajmujący uprzedził go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczył dodatkowy miesięczny termin na zapłatę (wypowiedzenie z miesięcznym terminem).
• Rażące naruszenie porządku domowego — najemca uporczywie zakłóca spokój sąsiadów, dewastuje lokal lub korzysta z niego w sposób sprzeczny z umową.
• Podnajmowanie bez zgody — najemca podnajął lokal lub oddał go do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody wynajmującego.
• Potrzeba własna wynajmującego — wypowiedzenie najpóźniej na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy właściciel zamierza zamieszkać w lokalu, a nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego (art. 11 ust. 5 ustawy).

Wypowiedzenie dokonane bez zachowania ustawowych wymogów jest bezskuteczne. Najemca może je zakwestionować i pozostać w lokalu. Warto dlatego dokładnie sprawdzić przepisy przed podjęciem decyzji — szczegóły dotyczące formalności związanych z dokumentami najmu znajdziesz w artykule najważniejsze informacje o umowach.

Czy najemca może wypowiedzieć umowę bez podawania przyczyny?

Tak — najemca ma w tym zakresie znacznie większą swobodę niż wynajmujący. W przypadku umowy na czas nieokreślony najemca może złożyć wypowiedzenie bez podawania przyczyny, z zachowaniem ustawowego okresu wypowiedzenia (najczęściej miesiąc naprzód, przy czynszu miesięcznym). Nie musi uzasadniać swojej decyzji ani uzyskiwać zgody wynajmującego.

Natomiast przy umowie na czas określony najemca może ją wypowiedzieć wyłącznie wtedy, gdy umowa zawiera klauzulę wypowiedzenia. Jeśli takiej klauzuli brak, najemca jest związany umową do końca jej obowiązywania. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy lokal ma wady zagrażające zdrowiu najemcy lub domowników — wówczas najemca może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, nawet jeśli wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy (art. 682 KC).

Warto też pamiętać o rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron — jest to najszybszy i najmniej konfliktowy sposób zakończenia najmu, który nie wymaga zachowania żadnych terminów wypowiedzenia. Więcej o różnicach między formami rozwiązywania umów przeczytasz w artykule rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Jak wypełnić wypowiedzenie umowy najmu

Wzór jest przygotowany dla najemcy, który wypowiada najem lokalu użytkowego na podstawie art. 673 Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela podlega dodatkowo ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11) i wymaga innego pisma, z przyczyną wypowiedzenia.

1. 1

   Wpisz datę oraz dane stron

   U góry podaj miejscowość i datę, po lewej imię i nazwisko lub nazwę firmy najemcy z adresem, a po prawej dane wynajmującego — tak, jak w umowie najmu.

2. 2

   Wskaż umowę i lokal

   Wpisz datę zawarcia umowy, miejscowość i ulicę, przy której znajduje się lokal, oraz strony umowy w polach „pomiędzy … a …”. Dane muszą jednoznacznie wskazywać, którą umowę wypowiadasz.

3. 3

   Sprawdź, czy umowę można wypowiedzieć

   Najem na czas nieoznaczony każda strona może wypowiedzieć z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku ustawowych (art. 673 § 1 KC). Najem na czas oznaczony da się wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 KC).

4. 4

   Wpisz powód wypowiedzenia

   Przy najmie na czas nieoznaczony najemca nie musi podawać przyczyny, więc pole możesz przekreślić. Przyczynę wpisz, gdy wypowiadasz umowę na czas oznaczony na podstawie klauzuli umownej (powołaj konkretny punkt umowy) albo gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu i wypowiadasz najem bez zachowania terminów (art. 682 KC).

5. 5

   Ustal datę opuszczenia lokalu

   Datę, do której opuścisz lokal i rozliczysz zobowiązania, wylicz według terminu wypowiedzenia z umowy. Gdy umowa go nie określa, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem lokalu na czas nieoznaczony wypowiada się najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC). Lokal zwracasz w stanie niepogorszonym, z wyjątkiem zużycia wynikającego z prawidłowego używania (art. 675 § 1 KC).

6. 6

   Podpisz i doręcz wypowiedzenie

   Wypowiedzenie umowy zawartej na piśmie wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 KC). Jest złożone z chwilą, gdy wynajmujący mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 KC), dlatego doręcz je za potwierdzeniem odbioru — pole „podpis wynajmującego” może posłużyć jako to potwierdzenie.

Najczęściej zadawane pytania

Jakie są ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu?

Przy najmie lokalu (mieszkania lub lokalu użytkowego) z czynszem płatnym miesięcznie ustawowy termin wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC). W pozostałych przypadkach decyduje częstotliwość płacenia czynszu (art. 673 § 2 KC): przy czynszu płatnym rzadziej niż co miesiąc — trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, przy czynszu miesięcznym za inną rzecz niż lokal — miesiąc naprzód na koniec miesiąca, przy czynszu płatnym częściej — trzy dni naprzód, a przy najmie dziennym — jeden dzień naprzód. Strony mogą w umowie ustalić inne terminy, pod warunkiem że nie naruszają przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

Tylko wtedy, gdy umowa wyraźnie przewiduje taką możliwość i wskazuje przyczyny wypowiedzenia (art. 673 § 3 KC). Jeśli umowa na czas określony nie zawiera klauzuli wypowiedzenia, żadna ze stron nie może jej jednostronnie rozwiązać przed upływem terminu. Wyjątkiem jest wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym z powodu wad lokalu zagrażających zdrowiu (art. 682 KC).

Czy wypowiedzenie umowy najmu musi mieć formę pisemną?

To zależy od strony. Jeżeli umowę zawarto na piśmie (albo w formie dokumentowej lub elektronicznej), jej wypowiedzenie wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 KC) — najemca może więc wypowiedzieć najem np. e-mailem. Wynajmujący lokal mieszkalny musi natomiast złożyć wypowiedzenie na piśmie pod rygorem nieważności i wskazać w nim przyczynę (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Dla celów dowodowych forma pisemna jest bezpieczna w każdym przypadku. Najlepiej doręczyć wypowiedzenie listem poleconym z potwierdzeniem odbioru lub osobiście za pokwitowaniem.

Czy wynajmujący może wypowiedzieć najem mieszkania bez podania przyczyny?

Nie — przy najmie lokali mieszkalnych ustawa o ochronie praw lokatorów wymaga od wynajmującego wypowiedzenia na piśmie pod rygorem nieważności, ze wskazaniem przyczyny (art. 11 ust. 1); wyjątkiem są najem okazjonalny i instytucjonalny. Dopuszczalne przyczyny to m.in. zaległości czynszowe za co najmniej trzy okresy płatności (po uprzednim wezwaniu do zapłaty), rażące naruszenie porządku domowego, podnajmowanie bez zgody lub potrzeba własna wynajmującego (z 3-letnim terminem wypowiedzenia).

Jak obliczyć datę rozwiązania umowy po złożeniu wypowiedzenia?

Okres wypowiedzenia biegnie od dnia doręczenia pisma, a nie od dnia jego wysłania. Przy miesięcznym okresie wypowiedzenia — umowa rozwiąże się z końcem miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu doręczenia. Przykładowo, wypowiedzenie doręczone 10 marca skutkuje rozwiązaniem umowy 30 kwietnia. Przy najmie lokalu z czynszem miesięcznym bez umownego terminu obowiązuje termin trzymiesięczny (art. 688 KC) — to samo wypowiedzenie rozwiąże umowę 30 czerwca.

Co zrobić, gdy najemca nie wyprowadza się po zakończeniu umowy?

Wynajmujący nie może samodzielnie usunąć najemcy ani wymieniać zamków — byłoby to naruszenie miru domowego. Jeśli najemca odmawia opuszczenia lokalu po upływie okresu wypowiedzenia, wynajmujący powinien wezwać go pisemnie do opróżnienia lokalu, a następnie złożyć pozew o eksmisję w sądzie rejonowym. Sąd zbada, czy wypowiedzenie było skuteczne, i orzeknie o obowiązku opuszczenia lokalu.

Czy najemca ma prawo do zwrotu kaucji po wypowiedzeniu umowy?

Tak — wynajmujący jest zobowiązany zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu. Zwrot następuje w kwocie zwaloryzowanej (równej iloczynowi kwoty wpłaconej i stosunku czynszu obowiązującego w dniu zwrotu do czynszu z dnia wpłaty kaucji). Wynajmujący może potrącić z kaucji zaległe opłaty lub koszty naprawy szkód wykraczających poza normalne zużycie.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu z dnia na dzień?

Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym (bez zachowania okresu wypowiedzenia) jest dopuszczalne wyłącznie w ściśle określonych przypadkach. Najemca może to zrobić, gdy lokal ma wady zagrażające zdrowiu (art. 682 KC). Wynajmujący lokalu użytkowego lub innej rzeczy — gdy najemca mimo upomnienia używa jej w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem albo ją zaniedbuje (art. 667 § 2 KC) lub zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesięcznym terminie (art. 687 KC). Wynajmujący lokalu mieszkalnego nie może wypowiedzieć najmu z dnia na dzień: przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, podania przyczyny i wypowiedzenia najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 1 i 2 — dotyczy to także najmu okazjonalnego, art. 19e). W pozostałych sytuacjach konieczne jest zachowanie ustawowego okresu wypowiedzenia.

Jakie konsekwencje grożą za nieprawidłowe wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie dokonane niezgodnie z przepisami jest bezskuteczne — umowa nadal obowiązuje. Strona, która opuściła lokal lub zaprzestała płacenia czynszu na podstawie nieskutecznego wypowiedzenia, może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą. Wynajmujący może żądać czynszu za cały okres do faktycznego zakończenia umowy, a najemca — odszkodowania za bezprawne pozbawienie go lokalu.

Gdzie pobrać darmowy wzór wypowiedzenia umowy najmu?

Na tej stronie udostępniamy darmowy wzór wypowiedzenia umowy najmu w formatach PDF i DOCX. Wzór zawiera wszystkie wymagane elementy: dane stron, wskazanie umowy, adres lokalu, podstawę prawną, okres wypowiedzenia oraz miejsce na uzasadnienie i podpis. Wystarczy pobrać, uzupełnić danymi i doręczyć drugiej stronie.

Co zrobić, jeśli najemca nie płaci czynszu?

Wynajmujący lokal mieszkalny może wypowiedzieć umowę, gdy najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wcześniej musi uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wypowiedzenie składa się na piśmie z podaniem przyczyny, najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Kto odpowiada za czynsz, gdy lokal wynajmuje kilka osób?

Współnajemcy odpowiadają za czynsz solidarnie, chyba że umówiono się inaczej — wynajmujący może żądać całej zaległości od każdego z nich (art. 370 KC). Solidarnie z najemcą odpowiadają też stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. Ich odpowiedzialność ogranicza się do czynszu i opłat za okres stałego zamieszkiwania (art. 688¹ KC).